Le principe de la loi Bouvard
La loi Bouvard a été mise en place en 2009 pour développer l’offre immobilière dans le secteur des résidences de services. On parle aussi de loi Censi-Bouvard. Ce régime de double défiscalisation permet aux contribuables Français qui investissent dans les résidences de services, de bénéficier d’une baisse d’impôts sur le revenu et d’une récupération de TVA sous condition de louer pendant au moins 9 ans.
La baisse d’impôt est de 11 % du montant de l’investissement et elle s’étale sur 9 ans. L’acquéreur peut aussi récupérer toute la TVA soit 19,6 % HT. Ce dispositif complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). La location meublée n’est pas exercée à titre professionnel et les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC).
Le point de départ de la défiscalisation est l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition. Elle s’applique sur un ou plusieurs investissements sans dépasser le montant de 300 000 euros.
Exemple avec un bien immobilier de 300 000 euros TTC. On a 250 000 euros HT et la récupération de la TVA de 50 000 euros. La réduction de 11 % sur 250 000 euros est égale à 27 500 euros sur 9 ans soit 3 055 euros par an. La réduction Bouvard atteint 77 500 euros.
Les avantages fiscaux de la loi Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de faire un investissement immobilier dans une résidence de services et de profiter d'un avantage fiscal dans la limite de 300 000 euros HT. Cette diminution est de 11 % du prix HT et s’étale sur neuf ans. Si le montant de la réduction dépasse le montant, ce dernier est reportable six ans.
La réduction d’impôt varie de 1 200 à 3 667 euros et va s’étaler de manière linéaire sur 9 ans. Lorsque l’impôt à payer n’est pas assez élevé pour absorber la réduction Censi-Bouvard, le solde non utilisé est reporté sur les six années à venir à condition que le logement reste en location l’année de l’utilisation du report.
De plus, l’investisseur peut récupérer la TVA dans sa totalité. Avec cette défiscalisation Bouvard, les impôts et les loyers perçus permettent de financer plus des trois quarts de l’investissement immobilier et d'un avantage fiscal conséquent.
Le dispositif Censi-Bouvard ne peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation mais il est possible d’investir dans plusieurs biens immobiliers avec différents dispositifs.
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Conditions du dispositif Censi-Bouvard
Le bail dans la résidence de services doit être d’au moins 9 ans. Au-delà des 9 ans, l’investisseur peut récupérer son bien pour un usage personnel, y loger ses ascendants dans le cas d’une résidence Séniors ou EHPAD, y loger ses descendants pour les résidences étudiantes. Il n’y a pas de plafond de loyers ni de plafond de ressources des locataires.
Sont concernés par le loi Bouvard les résidences de services comme les résidences étudiantes, les résidences séniors, les résidences pour personnes âgées dépendantes, ou EHPAD.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, la location du logement doit avoir lieu dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition dans le cas des logements acquis neufs ou en état de futur achèvement. La location peut prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition pour les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Ou dans les 12 mois de la date de la fin des travaux pour les logements de plus de 15 ans et qui ont été réhabilités.
Il n’est pas possible de démembrer un bien immobilier Bouvard. Il est donc interdit d’avoir un usufruitier et un nu-propriétaire que ce soit pour les particuliers ou les SCI.